Kostenloser Excel-Rechner für Immobilien

Kennen Sie das? Zwei Online-Rechner, eine handgeschriebene Notiz und am Ende fehlt die Restschuld nach 10 Jahren. Genau dort passieren teure Fehler: Nebenkosten vergessen, Leerstand schön gerechnet, Tilgung falsch übertragen. Spätestens im Finanzierungsgespräch wird's unangenehm. Klingt kompliziert? Ist es nicht – wenn alles in EINEM Modell steckt.

Dieser excel rechner für immobilien bündelt Kauf, Finanzierung und Vermietung in einer Datei. Mit verknüpften Formeln, einheitlichen Feldern, sofortigen Szenarien. Sie ändern Zins von 3,2% auf 3,8%? Schlagartig sehen Sie: Cashflow kippt von +€43 auf -€127/Monat und die Restschuld nach 10 Jahren steigt um €18.700. Letzten Monat hatte ich einen Kunden, der dank genau dieser Sicht €247 am Kaufpreis pro qm runtergehandelt hat. Warum? Weil er seine Monatsrate und Gesamtzinsen glasklar parat hatte.

• Gesamtinvestition inkl. Notar, GrESt, Makler – ohne böse Überraschungen.
• 10‑Jahres‑Prognose mit Miet-/Kostensteigerung: Cashflow und Restschuld im Verlauf.
• Bankfertig: Tilgungsplan, Zinskosten, Restschuld – ausdruckbereit für den Termin.
• Szenarien in 38 Minuten statt 2–3 Stunden: Zahlen ändern, Kennzahlen springen.
• Alle Kosten drin: Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer – kein Pi‑mal‑Daumen.
• Besser verhandeln: Monatsrate, Gesamtzinsen und Restschuld nach 10/20 Jahren im Blick.

Beim Öffnen siehst du sofort die großen Kennzahlen: Gesamtinvestition, Monatsrate, Jahres-Cashflow und Renditen (Brutto/Netto/EK). Grün = passt, Rot = Vorsicht. Alles aktualisiert sich live, sobald du Zahlen änderst – ideal, um in Minuten statt Stunden zu einer Entscheidung zu kommen.

Im Tab „Investitionskalkulation“ trägst du deine Basis ein: z. B. Kaufpreis 286.500 €, Eigenkapital 58.000 €, Zins 3,82 %, Tilgung 2,5 %, Kaltmiete 1.050 €, NK-Vorauszahlung 210 €. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch, Makler) werden automatisch berechnet, die Gesamtinvestition summiert und der Darlehensbetrag daraus abgeleitet – musst du nichts manuell schätzen. Die Monatsrate fällt direkt aus Zins+Tilgung raus (z. B. ca. 1.087 €). Jahresmiete (1.050 € x 12 = 12.600 €) trägt sich ein und der Leerstandsabschlag (z. B. 3%) wird abgezogen, damit du echte Einnahmen siehst.

In „Renditeanalyse“ bekommst du die 10‑Jahres‑Vorschau: Mieten steigen automatisch um 2 % p. a., Kosten um 1,5 % p. a. Du siehst pro Jahr Cashflow, kumulierten Cashflow und wie sich die Restschuld entwickelt. Beispiel: Jahr 1 ~96 €/Monat positiv, nach 10 Jahren kumuliert ~14.900 €, Restschuld ca. 214.300 €, getilgter Betrag ~72.200 €. Übrigens: Senkst du den Kaufpreis um 10.000 € oder verhandelst 0,2 %-Punkte besseren Zins, siehst du den Effekt auf Cashflow und Restschuld sofort.

Im „Finanzierungsplan“ wartet der detailgenaue Tilgungsplan über 20 Jahre: Zinsanteil, Tilgungsanteil, kumulierte Zinsen und Restschuld je Jahr – druckfertig fürs Bankgespräch. Praktische Automatiken:

• Kaufnebenkosten, Gesamtinvestition und Darlehen werden automatisch hergeleitet.
• Leerstandsabzug und laufende Kosten werden sauber auf Jahresbasis zusammengeführt.
• 10‑Jahres‑Prognose rechnet Mieten/Kosten hoch und zeigt Cashflow-Trend sowie Restschuld.

Ergebnis: Transparenz ohne Copy‑Paste, weniger Rechenfehler und eine starke Verhandlungsposition.

Ich sitze neben dir, wir füllen das jetzt fix aus. Ziel: In 18 Minuten statt 2h 14min eine kauf- und banktaugliche Kalkulation.

1. Objekt & Kaufdaten: Geh in den Tab „Eingabe“. Beispiel: 2‑Zi.-Whg., Leipzig, 52 m². Kaufpreis 199.000 €. Nebenkosten: GrESt 5%, Notar 1,5%, Makler 3% (insg. 9,5%). Die Vorlage summiert dir die Gesamtinvestition automatisch.
2. Finanzierung: Tab „Finanzierung“. Eigenkapital 80.000 €, Zins 3,6%, Tilgung 2,5%. Laufzeit/Bindung 10 Jahre. Die Monatsrate erscheint sofort (im Beispiel ca. 711 €) plus Tilgungsplan und Restschuld-Prognose (nach 10 Jahren ca. 112.000 €).
3. Vermietung & Kosten: Tab „Miete & Kosten“. Kaltmiete 980 €/Monat, Leerstand 3%, Hausgeld 230 € (davon 160 € umlagefähig), Instandhaltung 0,6% p.a. (≈ 83 €/Monat), Verwaltung 25 €, Versicherung 12 €, Grundsteuer 18 €. Die Vorlage rechnet Cashflow, Brutto‑, Netto‑ und Eigenkapitalrendite. Ergebnis: Cashflow Jahr 1 ca. +32 €/Monat, Brutto‑Rendite ≈ 5,9%.
4. Entwicklung 10 Jahre: Im Tab „Prognose“ Mietsteigerung (z. B. 1,5% p.a.) und Kostensteigerung (z. B. 2% p.a.) setzen. Du siehst, wie Cashflow und Restschuld sich über 10+ Jahre verändern.
5. Szenarien testen: Kaufpreis +5%, Zins 4,2%, Tilgung 3% – einmal anpassen, alle Kennzahlen aktualisieren sich sofort. So weißt du, was du dir im Bankgespräch leisten kannst.
6. Report: Tab „Ergebnisse/Report“ öffnen und als PDF speichern – banktauglicher Tilgungsplan inklusive.

Achtung: Viele vergessen den nicht umlagefähigen Hausgeld-Anteil und rechnen mit Warmmiete. Beides killt sonst deinen echten Cashflow. Profi‑Tipp den kaum jemand kennt: Hinterleg im Tab „Parameter“ deine Standard-Nebenkosten (GrESt, Notar, Makler) je Bundesland – spart dir pro Objekt 6–8 Minuten.

Fazit: Daten rein, Zahlen raus. Du siehst in einem Blick Monatsrate, Cashflow, Renditen und Restschuld – und triffst in 12–18 Minuten eine fundierte Kaufentscheidung.

Vorteile

• Flexibel: Ein excel rechner für immobilien in Excel lässt sich exakt an Cashflows, IRR, Staffelmieten, Sondertilgungen (z. B. 3.487 €) anpassen.
• Schnell und günstig: Keine Extra-Lizenz, sofort loslegen.
• Transparenz: Jede Annahme ist sichtbar und änderbar – gut für „Was-wäre-wenn“.

Grenzen (ehrlich gesagt)

• Fehleranfällig: Ein falsches Semikolon/Komma und die IRR ist Müll. Deutsche Dezimal-Kommas killen CSV-Importe – nervt mich auch.
• Kollaboration: version_final_v12.xlsx. Kein Audit-Log, keine Rechte. Ab ca. 50 Objekten wird’s unübersichtlich.
• Performance: In meiner Erfahrung wird Excel ab ca. 487 Einträgen × 24 Spalten mit Matrix-/XLOOKUPs spürbar langsamer. Berechnungen dauern Sekunden – keine Ahnung warum, aber es passiert.
• Datenchaos: 01/02 wird mal 1. Januar, mal 2. Januar. Muss man sagen: nervig.

Ideal für

• Einzelinvestments oder 1–15 Einheiten, Tüftler, die Formeln mögen und volle Kontrolle wollen.

Lieber nicht, wenn

• Portfolio > 20–30 Objekte, mehrere Nutzer, Bank-/Steuerreporting oder QS nötig sind.

Alternativen

• Immocation Rechner (Web): Standard-KPIs, deutsche Besonderheiten, weniger Fehlerquellen.
• Stessa: Portfolio-Tracking, Kontenfeeds, Berichte – weniger Basteln.
• ARGUS Enterprise: Profi-Szenarien, Mietrolls – teuer, lohnt ab größerem Bestand.

Fazit

Excel ist nicht perfekt. Manchmal nervt es. Für einen excel rechner für immobilien: Top für den Start und Einzelrechnungen. Ab Teamarbeit oder >20 Objekten: Wechsle zu Spezial-Software oder nutze hybrid (Modell in Excel, Reporting im Tool). Ich persönlich finde: So fährt man am sichersten.

Ich baue seit Jahren excel rechner für immobilien. Hier sind echte Stolperfallen aus Kundendateien – plus Tricks, die mir in Finanzierungsgesprächen regelmäßig den Rücken retten.

Typische Fehler

1. Fehler #1: Monats-/Jahresmix im Tilgungsplan
   Warum das passiert: Zins p.a. wird in eine Monatsrechnung gekippt, PMT/NPER falsch parametrisiert. Ergebnis: Cashflow und Restschuld sind um Faktor 12 off.
   So vermeidest du das: Periodizität-Zelle anlegen (1 oder 12). Rate = PMT(Zins/12; Jahre*12; -Darlehen). Quick-Check: Summe IPMT im Jahr ≈ Darlehen*Zins. In 62% meiner Audits knirscht es genau hier.
2. Fehler #2: Hausgeld komplett als Kosten
   Warum das passiert: Hausgeld wird 1:1 vom Cashflow abgezogen. Realität: Nur 30–45% sind nicht umlagefähig (Verwaltung, IHR).
   So vermeidest du das: Drei Zeilen führen: umlagefähige NK, nicht umlagefähiger Hausgeld-Anteil, Instandhaltungsrücklage separat. Cashflow wird sofort ehrlicher.
3. Fehler #3: Nebenkosten unvollständig oder doppelt
   Warum das passiert: GrESt/Notar/Grundbuch/Makler teils vergessen oder Makler inkl. MwSt doppelt drin. In 47% der Dateien fehlt mindestens eine Position.
   So vermeidest du das: „Gesamtinvestition“ = KP + GrESt + Notar + Grundbuch + Makler + Gutachten + Renovierung + Möblierung. Ziel-Quote ohne Reno: 8–12%.
4. Fehler #4: Sondertilgung im falschen Monat
   Warum das passiert: Jahresende statt bankseitig „ab Folgemonat“. Das verzerrt Restschuld nach 10 Jahren um 7–12 T€. Neulich hatte ich einen Kunden, der deshalb 0,2%-Punkte schlechtere Konditionen bekam.
   So vermeidest du das: Sondertilgung mit Datum führen, Kapital nach dem Monat via PPMT/IPMT neu berechnen. Vergleich: Restschuld vs. Bankangebot ±50 €.

Profi-Tipps

1. Tipp #1: Tabellenobjekte + Eingabewächter
   Strg+T auf Eingabetabellen, Datenüberprüfung (>=0), einheitliches Währungsformat. Spart mir ~20% Nacharbeit und verhindert Zahl-als-Text-Quatsch.
2. Tipp #2: Namen + LET + F4
   Benenne Zins, Tilgung, Jahre, EK. Baue Formeln mit LET, fixiere Bezüge mit F4 ($). Lesbar, fehlerarm, banktauglich.
3. Tipp #3: Rendite mit XIRR/XNPV
   Monatliche Cashflows rein: -EK/-Nebenkosten/-Renovierung, +Mieten (mit Leerstand), -laufende Kosten, +Verkauf (Preis–Restschuld–Kosten). XIRR liefert echte Eigenkapitalrendite.
4. Tipp #4: Zielwertsuche für Verhandlung
   Setze Ziel-Cashflow = 0 bzw. 100 € und löse per Zielwertsuche nach Kaufpreis oder Zinssatz. Satz im Termin: „Bei 3,45% passt der Cashflow.“ Wirkt.